¿Cuánto debes ganar para poder acogerte a la moratoria hipotecaria?

18 Mar ¿Cuánto debes ganar para poder acogerte a la moratoria hipotecaria?

La moratoria de la deuda hipotecaria y las condiciones de quiénes podrán acogerse a ellas aparece hoy publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE). El Real Decreto-ley de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19 recoge hoy, del artículo 7 al 16, todos los requisitos que deben reunir aquellos hogares que por culpa del coronavirus se encuentren ante “extraordinarias dificultades” para atender el pago de su hipoteca. Con esta medida, el Gobierno pretende evitar una avalancha de ejecuciones hipotecarias que provoquen el desahucio de sus casas de miles de familias, como sucedió en la última crisis económica.

Vivienda habitual del hipotecado

En primer lugar, la medida afecta a hipotecados que se endeudaron para comprar sus vivienda habitual. Es decir, no se incluyen segundas residencias como la casa de la paya, ni de la montaña o la compra de una casa como inversión.El deudor debe encontrarse en situación de vulnerabilidad económica. También podrán acogerse fiadores y avalistas del deudor principal que se encuentren en esa misma situación de vulnerabilidad y respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones que las establecidas para el deudor hipotecario.

El hipotecado debe estar además, en situación de vulnerabilidad económica, es decir, que pase a estar en situación de desempleo o, en caso de ser empresario o profesional -es decir, un autónomo-, sufra una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial de sus ventas.

¿Límite de ingresos?

La moratoria hipotecaria no será generalizada, ni mucho menos. El Gobierno ha establecido una serie de requisitos que recoge en su artículo 9, si bien, no queda claro -según los expertos consultados- si basta con cumplir uno ellos o si tienen que cumplirse todos para poder acogerse a la moratoria. Requisitos que hacen referencia a los ingresos de la unidad familiar, al porcentaje que debe representar la cuota sobre el total de los ingresos y a que la crisis del coronavirus haya alterado de manera significativa sus situación económica con un importante impacto sobre el esfuerzo que debe realizarse para pagar la vivienda.

Respecto a los ingresos, en primer lugar, el real decreto se refiere a los ingresos del conjunto familiar que no pueden superar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:

1.- El límite es de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (IPREM). Según el Ministerio de Trajajo, el IPREM en 2020 está fijado en 537,84 euros al mes. Es decir, estaríamos hablando de (537,84X3) 1.613,52 euros brutos al mes. Es decir, 19.362,24 euros al año en doce pagas o 22.589,28 euro al año en catorce pagas, en el caso de que la unidad familiar no tuviera hijos. Pero, ¿qué pasa si tenemos hijos?

El real decreto dice que este límite económico se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. Es decir, estaríamos hablando de unos ingresos brutos al mes de 1.774,87 euros si en el hogar familiar hay un hijo o de 1.936,22 euros en el caso de dos hijos. En el caso de tres hijos, estaríamos hablando de 2.097,57 euros mensuales, y así sucesivamente. Lo mismo sucede por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar. El incremento es en 0,1 veces el IPREM.

En esta situación de emergencia, el Gobierno también ha incluido en el decreto la situación de las familias monoparentales. En estos casos, el incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo. Es decir, 1.855,54 euros al mes.

Asimismo, también se contemplan los límites económicos cuando alguno de los miembros de la unidad familiar tenga alguna discapacidad declarada superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral. En este caso, el límite previsto será de cuatro veces el IPREM, es decir, 2.151,36 euros brutos al mes, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.

Y estaríamos hablando de cinco veces el IPREM, es decir, 2.689,2 euros mensuales, en el caso de que el deudor hipotecario sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33%, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65%, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral.

Más del 35% de los ingresos a pagar la hipoteca

Por otro lado, para que un hogar pueda acogerse a esta moratoria, el real decreto también contempla otro supuesto y es que la cuota hipotecaria, más los gastos y suministros básicos, debe resultar superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. Hay que recordar que muchos expertos fijan en el 30% el límite que ninguna familia debería superar para no comprometer el pago de la hipoteca.

Según datos del Colegio de Registradores, en Baleares, la relación de la cuota hipotecaria con respecto al coste salarial se dispara al 40,8%, el nivel más alto de toda España, mientras que en la Comunidad de Madrid el porcentaje se sitúa en el 35,9% y en Cataluña, en el 35,1%. En todos estos casos, se habrían superado los niveles considerados prudentes y hecho saltar todas las alarmas.

En este sentido, el real decreto contempla la moratoria en aquellos casos en los la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda. Una alteración que el decreto también cuantifica: cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,3, o bien, que se haya producido una caída sustancial de las ventas -en el caso de empresarios o profesionales- cuando esta caída sea al menos del 40%.

¿Qué se entiende por unidad familiar?

Por unidad familiar, el real decreto entiende la formada por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda. Es decir, el real decreto deja fuera a los hogares unipersonales.

¿Qué pasa con fiadores o avalistas?

El real decreto incluye un apartado especial dedicado a fiadores, avalistas e hipotecantes no deudores, figuras que en pasado también sufrieron procedimientos de ejecución hipotecaria y perdieron sus casas. Para que la situación no vuelva a repetirse, aquellos que se encuentren en los supuestos de vulnerabilidad económica podrán exigir que la entidad agote el patrimonio del deudor principal, “sin perjuicio de la aplicación a éste, en su caso, de las medidas previstas en el Código de Buenas Prácticas, antes de reclamarles la deuda garantizada, aun cuando en el contrato hubieran renunciado expresamente al beneficio de excusión”.

¿Cómo acreditar que se cumplen los requisitos?

1.- En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.

2.- En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

3.- Para acreditar el número de personas que habitan la vivienda será necesario el libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho. El certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.

4.- Respecto a la titularidad de la vivienda será necesaria la nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar, así como las escrituras de compraventa de la vivienda y de concesión del préstamo con garantía hipotecaria.

¿En qué plazo se aprueba la moratoria?

Una vez realizada la solicitud de la moratoria, la entidad acreedora procederá a su implementación en un plazo máximo de 15 días. Una vez concedida la moratoria la entidad acreedora comunicará al Banco de España su existencia y duración a efectos contables -el Gobierno no ha determinado cuánto tiempo durará la moratoria- y de no imputación de la misma en el cómputo de provisiones de riesgo.

Sin efecto las cláusulas e intereses

Durante el periodo de vigencia de la moratoria no se aplicará la cláusula de vencimiento anticipado que conste en el contrato de préstamo hipotecario y que permite a los bancos dar por vencido el préstamo ante el impago de tres cuotas. Asimismo, el banco no podrá exigir el pago de la cuota hipotecaria, ni de ninguno de los conceptos que la integran (amortización del capital o pago de intereses), ni íntegramente, ni en un porcentaje. Tampoco se devengarán intereses, como tampoco se aplicarán intereses moratorios por el período de vigencia de la moratoria.

Advertencia a quien intente aprovecharse

El real decreto también recoge las consecuencias que tendrá para aquellos que intenten beneficiarse de la moratoria hipotecaria sin cumplir los requisitos. “Será responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas de flexibilización, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta del deudor pudiera dar lugar. El importe de los daños, perjuicios y gastos no puede resultar inferior al beneficio indebidamente obtenido por el deudor por la aplicación de la norma”.

También incurrirá en responsabilidad el deudor que, voluntaria y deliberadamente, busque situarse o mantenerse en los supuestos de vulnerabilidad económica con la finalidad de obtener la aplicación de estas medidas, correspondiendo la acreditación de esta circunstancia a la entidad con la que tuviere concertado el préstamo o crédito.