Rebaja obligatoria de los alquileres de locales cerrados por la Generalitat

22 Oct Rebaja obligatoria de los alquileres de locales cerrados por la Generalitat

Hoy entra en vigor el Decreto Ley 34/2020 de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados, publicado el DOGC y que tiene como objetivo regular las relaciones entre propietarios y arrendatarios de determinados locales comerciales.

Recordemos que ya la declaración estatal del Estado de alarma por parte del Gobierno español el pasado 14 de marzo de 2020, estableció unas medidas para intentar mitigar los efectos del cierre decretado a los arrendatarios de locales de negocio o comerciales. En concreto, El Decreto del estado de Alarma previó que los arrendatarios de locales de propietarios considerados “grandes tenedores” (+ de 10 fincas o más de 1500 m2) que habían cerrado los negocios forzosamente por el estado de alarma , podían aplazar el pago hasta 4 meses una vez finalizar el estado de alarma y sus prorrogas. Una vez finalizado el Estado de Alarma, podían hacer el pago pendiente fraccionado hasta 24 meses o en todo caso hasta la finalización del contrato si el vencimiento es anterior.

Si tenemos en cuenta que el Estado de alarma finalizó, tras 6 prórrogas, el pasado 21 de junio, veremos que la entrada en vigor de la aprobación del Decreto de la Generalitat coincide con el día en que se acaba el aplazamiento de rentas previsto por el Decreto de Alarma.

A la espera de ver publicado el texto íntegro en el DOGC, la Generalitat ha avanzado la siguiente información:

¿Qué medidas prevé el nuevo Decreto Ley de la Generalitat?

Los arrendatarios de locales comerciales cerrados o con el uso limitado por las medidas contra la Covidien-19 podrán renegociar el precio de los alquileres.

Los titulares de los negocios pueden iniciar una negociación con los propietarios de los inmuebles para establecer, de mutuo acuerdo, una rebaja del importe de la mensualidad. En caso de que el acuerdo entre las partes sea imposible, la nueva norma fija que el importe del alquiler de los negocios cerrados por las medidas sanitarias quedará automáticamente rebajado al 50%, a contar desde el día que el inquilino haya notificado la voluntad de negociar .

A qué negocios afecta el nuevo Decreto Ley?

Con las restricciones en vigor actualmente, esta medida afecta bares, restaurantes, gimnasios, centros de estética, bingos, casinos, salas de juego y establecimientos lúdicos infantiles.

Si se decretan nuevos cierres es previsible que las nuevas medidas se extiendan al resto de negocios afectados.

Y si sólo existe una reducción parcial de la actividad?

En relación con las actividades parcialmente restringidas, si no hay acuerdo para la revisión temporal del alquiler, la rebaja de la cuota también será del 50% de la parte desaprovechada. Es decir, que si un negocio tiene el aforo limitado a la mitad, el titular deberá pagar la totalidad del alquiler de la mitad de la que sí puede sacar rendimiento, pero sólo pagará el 50% de la parte restringida por las medidas sanitarias contra la pandemia. En este ejemplo, el precio resultante de la aplicación de esta norma sería el del 75% del coste habitual. Este cálculo se podrá hacer, fundamentalmente, a partir de la limitación de los aforos y los horarios de atención al público. Según las restricciones actuales, entre los negocios con el aforo o los horarios parcialmente afectados por las restricciones hay teatros, comercios, tiendas de 24 horas y hoteles.

Como se puede pedir la reducción del alquiler?

Habrá requerir a la parte arrendadora, por burofax o de otra manera fehaciente, una modificación razonable y equitativa de las condiciones del contrato.

Hasta cuando se puede aplicar la reducción del 50% del alquiler?

La reducción podrá durar por todo el tiempo que dure la medida que determina la suspensión de la actividad que se desarrolla en el local.

En caso de que las medidas de suspensión de la actividad se prolonguen más de tres meses en el transcurso de un año a partir de la entrada en vigor del decreto ley, la parte arrendataria puede optar por desistir del contrato sin penalización a partir del momento en que se produzca esta circunstancia, mientras se mantenga y hasta tres meses después del cese completo de las medidas, siempre que lo notifique fehacientemente a la parte arrendadora con un mes de antelación.

Esta medida implica que no pueda ir a los Juzgados a reclamar?

En ningún caso. Cada situación requiere de un análisis de las circunstancias que rodean el negocio, su situación previa a la pandemia, la situación económica del arrendador, la voluntad del arrendatario en el cumplimiento de sus obligaciones, etc.

Por lo tanto, se puede acudir a la vía judicial si creemos que la aplicación de esta normativa perjudica los intereses de alguna de las partes. Pensamos por ejemplo con aquel propietario de local que la arrienda para ver complementados sus ingresos o que está pagando una hipoteca o que ha dejado de trabajar / ha cerrado su empresa y sólo depende de la renta del alquiler.

Esta regulación materializa una corriente jurisprudencial muy desarrollada en los Tribunales que afirma que las relaciones contractuales se mantendrán en el tiempo de forma estable, sin cambios que puedan perjudicar a una de las partes. También, en caso de irrumpir elementos externos a la relación contractual que la desestabilicen, se puedan activar y reclamar los mecanismos compensatorios para mantener la relación equilibrada.

Destacar también que se ha dictado un Decreto ley. Los decretos ley son disposiciones legislativas provisionales, aprobadas por el Gobierno, que tienen una vigencia de treinta días hábiles. Dentro de este plazo, el Parlamento les puede validar, con lo cual mantienen la vigencia, o los puede derogar. Si el plazo finaliza sin que el Parlamento los haya validado, quedan derogados.