MESURES URGENTS EN MATÈRIA D’HABITATGE I LLOGUER.

Us informem que ha estat publicat el Reial decret llei 21/2018, de 14 de desembre, de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer.

 Les principals mesures aprovades són les següents:

Es recuperen els terminis establerts amb anterioritat a la reforma liberalitzadora operada per la Llei 4/2013, de 4 de juny. D’aquesta manera, s’estableix en cinc anys el període de pròrroga obligatòria, excepte en cas que l’arrendador sigui persona jurídica, supòsit que es fixa un termini de set anys. Quant a la pròrroga tàcita, s’estableix que, arribada la data de venciment del contracte o de qualsevol de les seves pròrrogues, i una vegada transcorregut el període de pròrroga obligatòria, si no existeix comunicació d’alguna de les parts en la qual s’estableixi la voluntat de no renovar-lo, es prorrogarà el contracte durant tres anys més, amb el que es dota al llogater d’una major estabilitat que deixa d’estar exposat a la pròrroga anual establerta en 2013.

S’estableixen modificacions que incideixen en el moment de la subscripció dels contractes d’arrendament. D’una banda, es fixa en dues mensualitats de renda la quantia màxima de les garanties addicionals a la fiança que poden exigir-se a l’arrendatari, ja sigui a través de dipòsit o d’aval bancari, i tret que es tracti de contractes de llarga durada. I, d’altra banda, s’estableix per Llei que les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte seran a càrrec de l’arrendador, quan aquest sigui persona jurídica, exceptuant aquells serveis que hagin estat contractats per iniciativa directa de l’arrendatari.

També es recull en el títol I una precisió tècnica en l’exclusió de l’àmbit d’aplicació de la Llei d’Arrendaments Urbans de la cessió temporal de l’ús que comporta l’activitat dels denominats habitatges d’ús turístic, suprimint la limitació que aquestes hagin de ser necessàriament comercialitzades a través de canals d’oferta turística i remetent específicament a el que s’estableix en la normativa sectorial turística que resulti d’aplicació.

El títol II introdueix modificacions en el règim de propietat horitzontal a fi d’impulsar la realització d’obres de millora de l’accessibilitat. En primer lloc, s’incrementa fins al 10% de l’últim pressupost ordinari la quantia del fons de reserva de les comunitats de propietaris i s’estableix la possibilitat que tals recursos es destinin a la realització de les obres obligatòries d’accessibilitat previstes en l’article Deu.1.b) de la Llei 49/1960, de 21 de juliol, sobre propietat horitzontal.

En segon lloc, s’estén l’obligació de realitzar tals obres d’accessibilitat en aquells supòsits en els quals les ajudes públiques a les quals la comunitat pugui tenir accés aconsegueixin el 75% de l’import d’aquestes.

En matèria d’habitatges d’ús turístic, també es recull en el títol II una reforma del règim de propietat horitzontal que explicita la majoria qualificada necessària perquè les comunitats de propietaris puguin limitar o condicionar l’exercici de l’activitat, o establir quotes especials o increment en la participació de les despeses comunes de l’habitatge, en el marc de la normativa sectorial que reguli l’exercici d’aquesta activitat i del règim d’usos establert pels instruments d’ordenació urbanística i territorial.

Per part seva, el títol III incorpora una modificació del procediment de desnonament d’habitatge quan afecti llars vulnerables, establint que la determinació de la situació de vulnerabilitat produirà la suspensió del procediment fins que s’adoptin les mesures que els serveis socials estimin oportunes per un termini màxim d’un mes, o de dos mesos quan el demandant sigui persona jurídica.

El títol IV, que recull les mesures en matèria econòmica i fiscal, inclou en primer lloc la modificació del text refós de la Llei Reguladora de les Hisendes Locals, aprovat per Reial decret legislatiu 2/2004, de 5 de març, introduint tres mesures en l’Impost sobre Béns immobles.

En primer lloc, s’exceptua de l’obligació de repercutir l’impost a l’arrendatari quan l’arrendador sigui un ens públic en els supòsits de lloguer d’immoble d’ús residencial amb renda limitada per una norma jurídica.

En segon lloc, es modifica la regulació del recàrrec previst per als immobles d’ús residencial desocupats amb caràcter permanent, mitjançant la seva remissió a la corresponent normativa sectorial d’habitatge, autonòmica o estatal, amb rang de llei, a fi de que pugui ser aplicat pels ajuntaments mitjançant l’aprovació de la corresponent ordenança fiscal.

I, finalment, es crea una bonificació potestativa de fins al 95 per cent per als immobles destinats a lloguer d’habitatge amb renda limitada per una norma jurídica.

S’introdueix una exempció per a determinats arrendaments d’habitatge en el text refós de la Llei de l’Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats, aprovat pel Reial decret legislatiu 1/1993, de 24 de setembre. (Els lloguers de vivenda per el seu us estable i permanent al que es refereix l’article 2 de la LAU de 1994).

La disposició transitòria primera estableix que els contractes d’arrendament subscrits amb anterioritat a l’entrada en vigor del reial decret llei continuaran regint-se per el que s’estableix en el règim jurídic que els era aplicable. La disposició transitòria segona estableix un període de tres exercicis pressupostaris perquè les comunitats de propietaris s’adaptin a la nova quantia del fons de reserva.

 Aquesta reforma entra en vigor el 19/12/2018