Quant has de guanyar per poder acollir-te a la moratòria hipotecària?

18 Mar Quant has de guanyar per poder acollir-te a la moratòria hipotecària?

La moratòria del deute hipotecari i les condicions de qui es poden acollir a elles apareix avui publicada al Butlletí Oficial de l’Estat (BOE). El Reial decret llei de mesures urgents extraordinàries per fer front a l’impacte econòmic i social de l’COVID-19 recull avui, de l’article 7 al 16, tots els requisits que han de reunir aquelles llars que per culpa de l’coronavirus es troben davant “extraordinàries dificultats” per atendre el pagament de la seva hipoteca. Amb aquesta mesura, el Govern pretén evitar una allau d’execucions hipotecàries que provoquin el desnonament de casa de milers de famílies, com va passar en l’última crisi econòmica.

Habitatge habitual de l’hipotecat

En primer lloc, la mesura afecta hipotecats que es van endeutar per comprar els seus habitatge habitual. És a dir, no s’inclouen segones residències com la casa de la paia, ni de la muntanya o la compra d’una casa com inversió. El deutor ha de trobar-se en situació de vulnerabilitat econòmica. També podran acollir-se fiadors i avaladors de l’deutor principal que es trobin en aquesta mateixa situació de vulnerabilitat i respecte del seu habitatge habitual i amb les mateixes condicions que les establertes per al deutor hipotecari.

El hipotecat ha d’estar a més, en situació de vulnerabilitat econòmica, és a dir, que passi a estar en situació d’atur o, en cas de ser empresari o professional -és a dir, un autònom-, pateixi una pèrdua substancial dels seus ingressos o una caiguda substancial de les seves vendes.

¿Límit d’ingressos?

La moratòria hipotecària no serà generalitzada, ni molt menys. El Govern ha establert una sèrie de requisits que recull en el seu article 9, si bé, no queda clar -segons els experts consultats- si n’hi ha prou amb complir un ells o si han de complir-se tots per poder acollir-se a la moratòria. Requisits que fan referència als ingressos de la unitat familiar, a el percentatge que ha de representar la quota sobre el total dels ingressos ja que la crisi del coronavirus hagi alterat de manera significativa les seves situació econòmica amb un important impacte sobre l’esforç que s’ha de realitzar per pagar l’habitatge.

Pel que fa als ingressos, en primer lloc, el Reial decret es refereix als ingressos del conjunt familiar que no poden superar, en el mes anterior a la sol·licitud de la moratòria:

1.- El límit és de tres vegades l’Indicador Públic de Renda d’Efectes Múltiples mensual (IPREM). Segons el Ministeri de Trajajo, l’IPREM en 2020 està fixat en 537,84 euros al mes. És a dir, estaríem parlant de (537,84X3) 1.613,52 euros bruts a l’mes. És a dir, 19.362,24 euros a l’any en dotze pagues o 22.589,28 euro a l’any en catorze pagues, en el cas que la unitat familiar no tingués fills. Però, què passa si tenim fills?

El reial decret diu que aquest límit econòmic s’incrementarà en 0,1 vegades l’IPREM per cada fill a càrrec a la unitat familiar. És a dir, estaríem parlant d’uns ingressos bruts a el mes de 1.774,87 euros si a la llar familiar hi ha un fill o de 1.936,22 euros en el cas de dos fills. En el cas de tres fills, estaríem parlant d’2.097,57 euros mensuals, i així successivament. El mateix succeeix per cada persona major de 65 anys membre de la unitat familiar. L’increment és de 0,1 vegades l’IPREM.

En aquesta situació d’emergència, el Govern també ha inclòs en el decret la situació de les famílies monoparentals. En aquests casos, l’increment aplicable per fill a càrrec serà de 0,15 vegades l’IPREM per cada fill. És a dir, 1.855,54 euros al mes.

Així mateix, també es contemplen els límits econòmics quan algun dels membres de la unitat familiar tingui alguna discapacitat declarada superior al 33%, situació de dependència o malaltia que l’incapaciti acreditadament de forma permanent per realitzar una activitat laboral. En aquest cas, el límit previst serà de quatre vegades l’IPREM, és a dir, 2.151,36 euros bruts al mes, sense perjudici dels increments acumulats per fill a càrrec.

I estaríem parlant de cinc vegades l’IPREM, és a dir, 2.689,2 euros mensuals, en el cas que el deutor hipotecari sigui persona amb paràlisi cerebral, amb malaltia mental, o amb discapacitat intel·lectual, amb un grau de discapacitat reconegut igual o superior al 33%, o persona amb discapacitat física o sensorial, amb un grau de discapacitat reconeguda igual o superior al 65%, així com en els casos de malaltia greu que incapaciti acreditadament, a la persona o al seu cuidador, per realitzar una activitat laboral.

Més del 35% dels ingressos a pagar la hipoteca

D’altra banda, perquè una llar pugui acollir-se a aquesta moratòria, el Reial decret també preveu un altre supòsit i és que la quota hipotecària, més les despeses i subministraments bàsics, ha de resultar superior o igual al 35% dels ingressos nets que percebi el conjunt dels membres de la unitat familiar. Cal recordar que molts experts fixen en el 30% el límit que cap família hauria de superar per no comprometre el pagament de la hipoteca.

Segons dades de el Col·legi de Registradors, a Balears, la relació de la quota hipotecària pel que fa a el cost salarial es dispara a el 40,8%, el nivell més alt de tot Espanya, mentre que a la Comunitat de Madrid el percentatge se situa en el el 35,9% ia Catalunya, en el 35,1%. En tots aquests casos, s’haurien superat els nivells considerats prudents i fet saltar totes les alarmes.

En aquest sentit, el Reial decret preveu la moratòria en aquells casos en la unitat familiar hagi sofert una alteració significativa de les seves circumstàncies econòmiques en termes d’esforç d’accés a l’habitatge. Una alteració que el decret també quantifica: quan l’esforç que representi la càrrega hipotecària sobre la renda familiar s’hagi multiplicat per a el menys 1,3, o bé, que s’hagi produït una caiguda substancial de les vendes -en el cas d’empresaris o professionals- quan aquesta caiguda sigui a el menys del 40%.

Què s’entén per unitat familiar?

Per unitat familiar, el Reial decret s’entén la formada pel deutor, el seu cònjuge no separat legalment o parella de fet inscrita i els fills, amb independència de la seva edat, que resideixin en l’habitatge, incloent els vinculats per una relació de tutela, guarda o acolliment familiar i el seu cònjuge no separat legalment o parella de fet inscrita, que resideixin a l’habitatge. És a dir, el Reial decret deixa fora a les llars unipersonals.

Què passa amb fiadors o avaladors?

El reial decret inclou un apartat especial dedicat a fiadors, avaladors i hipotecants no deutors, figures que en passat també van patir procediments d’execució hipotecària i van perdre les seves cases. Perquè la situació no torni a repetir-se, aquells que es trobin en els supòsits de vulnerabilitat econòmica poden exigir que l’entitat esgoti el patrimoni del deutor principal, “sense perjudici de l’aplicació a aquest, si és el cas, de les mesures previstes en el codi de Bones Pràctiques, abans de reclamar-los el deute garantit, tot i que en el contracte hagin renunciat expressament a l’benefici d’excussió “.

Com acreditar que es compleixen els requisits?

1.- En cas de situació legal d’atur, mitjançant certificat expedit per l’entitat gestora de les prestacions, en el qual figuri la quantia mensual percebuda en concepte de prestacions o subsidis per desocupació.

2.- En cas de cessament d’activitat dels treballadors per compte propi, mitjançant certificat expedit per l’Agència Estatal de l’Administració Tributària o l’òrgan competent de la comunitat autònoma, si s’escau, sobre la base de la declaració de cessament d’activitat declarada per l’interessat.

3.- Per acreditar el nombre de persones que habiten l’habitatge serà necessari el llibre de família o document acreditatiu de parella de fet. El certificat d’empadronament relatiu a les persones empadronades a l’habitatge, amb referència a el moment de la presentació dels documents acreditatius i als sis mesos anteriors. Declaració de discapacitat, de dependència o d’incapacitat permanent per realitzar una activitat laboral.

4.- Respecte a la titularitat de l’habitatge serà necessària la nota simple del servei d’índexs de el Registre de la Propietat de tots els membres de la unitat familiar, així com les escriptures de compravenda de l’habitatge i de concessió de l’préstec amb garantia hipotecària.

¿En quin termini s’aprova la moratòria?

Un cop realitzada la sol·licitud de la moratòria, l’entitat creditora procedirà a la seva implementació en un termini màxim de 15 dies. Una vegada concedida la moratòria l’entitat creditora comunicarà al Banc d’Espanya la seva existència i durada a efectes comptables -el Govern no ha determinat quant de temps durarà la moratoria- i de no imputació de la mateixa en el còmput de provisions de risc.

Sense efecte les clàusules i interessos

Durant el període de vigència de la moratòria no s’aplicarà la clàusula de venciment anticipat que consti en el contracte de préstec hipotecari i que permet als bancs donar per vençut el préstec davant l’impagament de tres quotes. Així mateix, el banc no pot exigir el pagament de la quota hipotecària, ni de cap dels conceptes que la integren (amortització de capital o pagament d’interessos), ni íntegrament, ni en un percentatge. Tampoc es meriten interessos, com tampoc s’aplicaran interessos moratoris pel període de vigència de la moratòria.

Advertiment a qui intenti aprofitar-se

El reial decret també recull les conseqüències que tindrà per a aquells que intentin beneficiar-se de la moratòria hipotecària sense complir els requisits. “Serà responsable dels danys i perjudicis que s’hagin pogut produir, així com de totes les despeses generades per l’aplicació d’aquestes mesures de flexibilització, sense perjudici de les responsabilitats d’un altre ordre que la conducta de l’deutor pogués donar lloc. L’import dels danys, perjudicis i despeses no pot ser inferior a l’benefici indegudament obtingut pel deutor per l’aplicació de la norma “.

També incorrerà en responsabilitat el deutor que, voluntària i deliberadament, busqui situar o mantenir-se en els supòsits de vulnerabilitat econòmica amb la finalitat d’obtenir l’aplicació d’aquestes mesures, corresponent l’acreditació d’aquesta circumstància a l’entitat amb la qual tingui concertat el préstec o crèdit.